Quand un marchand de biens vous propose un prix, il ne le sort pas d’un chapeau. Comme le promoteur, il raisonne à rebours : il part du prix de revente espéré et soustrait tout ce que l’opération va lui coûter.
La méthode du compte à rebours
Le marchand de biens estime d’abord le prix de revente du bien une fois rénové ou divisé. De ce montant, il retranche le coût des travaux, les frais (notaire, portage, financement), et sa marge. Ce qu’il reste, c’est le prix d’achat maximal qu’il peut vous proposer.
Le prix d’achat n’est pas le point de départ : c’est ce qui reste une fois l’opération bouclée.
Les postes du calcul
- Prix de revente visé : la valeur du bien rénové, au prix du marché.
- Coût des travaux : rénovation, mise aux normes, parfois division.
- Frais : droits de mutation, frais de notaire à l’achat et à la revente, coût du financement et du portage dans le temps.
- Marge : la rémunération du risque et du capital engagé.
Un appartement à rénover
| Prix de revente visé (après travaux) | 300 000 € |
| Travaux de rénovation | – 60 000 € |
| Frais (notaire, portage, financement) | – 45 000 € |
| Marge | – 45 000 € |
| Prix d’achat maximal | ≈ 150 000 € |
Changez le coût des travaux ou le prix de revente, et le prix d’achat bouge d’autant. Chiffres illustratifs.
Lire une offre justement
Un prix d’achat plus bas que le « prix de marché » n’est pas une sous-évaluation : il reflète les travaux et le risque portés par le professionnel. La vraie comparaison ? Le prix net et certain d’un marchand de biens face au prix d’une vente classique, commission et délai déduits. La logique est la même que le bilan promoteur.
On nous demande souvent…
Pourquoi le prix proposé est-il inférieur au prix de marché ?
Parce qu’il intègre les travaux à venir, les frais et le risque du professionnel. En contrepartie, vous vendez vite, sans travaux ni commission, à un acheteur sûr.
La marge du marchand de biens est-elle négociable ?
Les postes de coûts sont assez fixes, mais le prix de revente retenu et l’appréciation du risque laissent une marge de discussion, surtout si le dossier est simple.
Comment être sûr que le prix est juste ?
En demandant le détail du raisonnement. Chez Broperty, nous expliquons chaque ligne de notre offre : prix de revente, travaux, frais, marge.
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Présentez-nous votre bien : nous revenons vers vous sous 48 h sur notre intérêt, puis vous remettons une offre claire, chaque ligne expliquée, sous une semaine après la visite.
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